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新聞01

3/3 2/3 12月9日，港、A股兩市房地產板塊開盤繼續活躍。截至發稿，A股深物業A（000011.SZ）、格力地產（600185.SH）、世聯行（002285.SZ）漲停，大名城（600094.SH）、中交地產（000736.SZ）等股拉升跟漲。港股方面，融信中國（03301.HK）大漲逾32%、合景泰富集團（01813.HK）、龍光集團（03380.HK）、正榮地產（06158.HK）、富力地產（02777.HK）等紛紛衝高大漲。消息面上，12月8日，中國人民銀行上海總部、上海銀保監局等組織轄内金融機構、房地產企業召開上海金融支持房地產市場平穩健康發展座談會，提出要支持房地產融資合理增長，保持開發貸款穩定投放，支持房企到期債務合理展期;著力保障剛需和改善性個人住房貸款需求；協助和支持房地產企業在資本市場融資。同日，證監會副主席李超在首屆長三角REITs論壇上致辭時表示，將推進多層次REITs市場建設，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。實際上，11月以來，樓市各種利好信號不斷釋放，帶動房地產及相關產業鏈反彈大漲，截至目前，A股房地產服務概念指數累漲已近3成，而港股内地房地產概念指數漲勢更為兇猛，觸底反彈至今已超7成。對此，廣發證券表示，行業轉型的陣痛使房地產行業遇到過去二十年的最大挑戰。近一個月以來，供給端及需求端的支持政策力度顯著提升，引導行業尋找新的發展模式，預計2023年行業政策將會有較好的持續性。不僅如此，隨著中國資產確定性增強，海外資金不斷湧入。Wind數據顯示，11月1日至12月8日，安碩中概互聯網指數ETF（KWEB）上漲63.82%，安碩MSCI中國ETF（MCHI）漲幅達37.89%，安碩中國大型股ETF(FXI)漲幅達38.84%。展望未來，多家外資機構紛紛表示，當前中國股票市場具備估值吸引力，看好中國市場的長期投資價值。繼12月4日發聲後，摩根士丹利8日再次旗幟鮮明唱多中國股票。其表示中國股市的表現將跑赢廣大新興市場，甚至跑赢全球同行，因為中國政府持續優化疫情防控的果斷舉措將繼續幫助市場情緒復蘇。而在此之前，大摩對中國股票予以持股觀望評級已有近兩年時間。除此外，高盛、瑞銀、橋水等華爾街大行亦輪番上陣唱多中國股市。其中，高盛還將中國香港股票從低配上調至平配，2023年給予A股市場「高配」的建議，預計估值會有明顯回升，北向資金將淨流入約300億美元。

新聞02

MoneyDJ新聞 2022-12-09 13:17:23 記者蔡承啟報導東京11月商業辦公大樓持續呈現「供應過剩」、空置率連22個月高於5%，而租金連28降、創4年半來新低、且創金融海嘯/311強震來最長連跌紀錄。日本大型商辦仲介商三鬼商事(Miki Shoji)8日公布統計資料指出，因新建大樓(完工未滿1年)部分完成簽約，提振2022年11月底東京市中心商業辦公大樓空置率為6.38%、較前月底(2022年10月底)改善(下滑)0.06個百分點，連續第2個月呈現改善，不過空置率連續第22個月高於顯示供應過剩的指標(租金會開始呈現下跌的指標)「5%」。 11月底日本新建商辦大樓空置率為28.65%、較前月底相比大減9.26個百分點。東京商辦空置率在2020年2月來到史上最低紀錄的1.49%，之後因新冠肺炎(COVID-19)疫情爆發，居家辦公普及，導致東京商辦空置率呈現揚升趨勢。 11月底東京商辦每3.3平方公尺的平均租金較前月底減少0.16%(減少33日圓)至20,081日圓，連續第28個月下滑、創4年半來(2018年5月以來、20,019日圓)新低水準，且創受金融海嘯、311強震影響的2008年9月-2012年4月(連44個月下跌)以來最長連跌紀錄。上述統計資料的調查對象為位於東京市中心範圍內的千代田、中央、港、新宿及澀谷等5區域內的商業辦公大樓。三鬼商事並公佈2022年11月底日本大阪商業區商辦空置率為5.04%、較前月底下滑0.08個百分點，3個月來第2度呈現改善。11月底大阪商業區商辦大樓每3.3平方公尺的平均租金較前月底下滑9日圓至11,868日圓，3個月來首度呈現下滑。 2022年11月底名古屋商業區商辦空置率為5.56%、較前月底下滑0.03個百分點，連續第3個月呈現改善；每3.3平方公尺的平均租金較前月底上揚18日圓至12,110日圓，4個月來第3度呈現揚升。截至台北時間9日13點05分為止，用來顯示日本不動產投資信託(REIT)總合性價格變動狀況的東證REIT指數下跌0.21%至1,936.71點，今年迄今東證REIT指數累計下挫約6.3%、表現遜於東證股價指數(TOPIX)同期間的下跌約1.5%。 (圖片來源：MoneyDJ資料庫) ＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

新聞03

MoneyDJ新聞 2022-10-24 09:34:30 記者邱建齊報導烘焙三雄包括材料的南僑(1702)、德麥(1264)及器具的三能-KY(6671)今(2022)年以來營運皆有受到原物料上漲及大陸封控影響，有別於南僑及三能大陸佔比皆超過6成，德麥因台灣佔逾6成最高、上半年EPS 8.5元仍優於去年同期的8.13元；南僑前9月自結EPS 1.76元低於去年同期的3.20元；三能又有無錫廠高新企業資格到期使稅率年增10個百分點因素，上半年EPS 1.02元低於去年同期的1.74元。雖然南僑指出對營運影響最大問題就是大陸封控，但也表示此政策是否能在中國二十大之後有所改變則無法預測。而從習近平在開幕演說中提到「堅持人民至上、生命至上，堅持動態清零不動搖」，加上官媒也在舉行前夕連三發評論指出動態清零才是最佳方案，原先市場普遍認為大陸當局有機會在二十大結束後鬆綁動態清零政策的期待顯然已落空。儘管如此，法人表示，即使動態清零政策放寬，但因時序已近年底、對今年營運能帶來貢獻程度已不大；加上今年第二季上海長時間全面封城/停工所付出的經濟代價前車之鑑，就算持續動態清零也比較傾向僅針對有問題小區局部管控、以更精準防控代替全面性大規模封城可能性較大，因此對相關業者影響可望逐步遞減。此外，南僑、德麥及三能除了在東南亞等其他市場持續布局，在中國市場同樣不忘強化競爭優勢。德麥上半年各區域營收佔比分別為台灣61.3%、中國28.7%、香港4.4%、馬來西亞5.6%，除中國因封控年減近5%，其餘三大地區皆受惠疫後餐飲人潮回流、營收都繳出雙位數年增成績。法人指出，相較各國已開放邊境、仍持續清零的中國預期會復甦較為緩慢，但今年下半年到明年上半年銷售情形仍可望優於今年上半年，加上城市經銷商策略逐步發酵，估德麥中國市場營收將在明年轉年增，今年全年EPS仍有機會再超越去年的16.19元續寫新高。德麥從去年下半年推行的城市經銷商策略再經過約半年時間發酵後，應該會逐步顯現效果。公司表示，以台灣上市櫃公司業態接近的同業中，均為大陸佔比最高，這也代表德麥未來在大陸仍有很大成長空間，但也因市場幅員廣闊，若只靠直營則成長腳步緩慢，因此透過搭配當地城市經銷商合作，要快速將台灣成功的DNA在大陸複製，未來以將直營與經銷比例調整至6:4為目標。三能上半年區域別營收分布為中國62.32%/台灣21.64%/亞洲9.78%/歐美及其他6.26%。公司表示，由於兩岸以外的亞洲佔比還只有約9%，是未來要積極發展的部分，目前在日本與印尼都有子公司，尤其希望可透過印尼拓展到東協國家，除了印尼人口2.6億人、整個東協都有廣大人口紅利；影響烘焙業兩大因素除了人口，還有國民所得，當人均國民所得達到3,000美金、烘焙業會快速發展，到了6,000美金則達到更快速發展階段；三能將加強東南亞市場推廣，並設立第三生產基地。三能指出，餐飲市場比烘焙市場大10幾~20倍，去年餐飲市場營業額年增達75%，今年以來則小幅度年減，主因中國尤其上海封城幾個月，但仍是公司未來要積極發展的市場。由於餐飲市場已經是很成熟的市場，目前以鍋具等廚房用品為主為切入點，未來還是會朝此方向選定屬於跟三能產業較接近的部分做為發展重點。此外，三能也將往休閒市場發展，中國露營相關商機有340億人民幣，有一部分也跟烘焙或餐飲相關，例如公司原來的披薩盒在露營的時候可用來烹飪煮東西，原來的隔熱手套或夾子也都能派上用場，這個市場也是下一個要跨入的領域。三能前9月合併營收年減9%，公司指出，主因去年是掛牌後銷售營業額新高紀錄，而今年在大陸封城及台灣疫情擴大下造成衰退；雖然各景氣預測機構仍不看好明年經濟成長，但相信在今年是公司營運低點的狀態下，明年應有信心在以上策略中能更成長。南僑上半年合併營收中，銷售地區別以中國64%為最大宗、台灣20%、美國5%、紐澳5%、歐洲3%、泰國1%、其他2%；依生產基地劃分則以中國佔64%最高、台灣19%、泰國15%、餐飲2%(兩岸各1%)。南僑泰國產值這幾年持續在成長，主要來自北美跟歐洲對嬰兒米果的需求，5年50億投資計劃第一期投入的13.7億泰銖興建嬰兒米果線及烘焙麵包零食線各1條，由於泰國投資促進委員會有給8年免稅優惠，公司優先讓已投產的新米果線利用率達百分百，比較舊的線稼動率則稍微緩下來，一方面也可開發其它米果以外產品；新米果線是在新廠房，屋頂裝置太陽能板，白天透過太陽能發電的部分可全用在生產線，在能源上也是很大精簡。至於本來計劃在第三季投產的烘焙麵包零食線進度稍微有一些落後，但包括所有申請都獲核准、驗證也都已完成且準備好所有包材及原料，應該在11月就會正式生產，現在則積極佈署第二期的擴建。對於第二期的擴充計劃，南僑指出，嬰兒米果一定還要再增加新的線，因為預期到很多市場持續開發出來，量還是相當大、產能還是不足；剩下的空間則可以多做其它產品開發，這個部分還在規畫，應會往休閒零食方面，比較走向精緻禮品的包裝方向及往自有品牌發展。南僑冷凍麵糰原來是在天津廠生產、設備利用率破百，今年在上海增加2條線已全部投產、可解決一部份產能不足問題，也跟零售客戶合作、供應焙果等產品給這些客戶。南僑今年比較大的投資在中國重慶，8月董事會通過投入4.8億元人民幣，南僑食品(605339.SH)去年IPO後的籌資必須用在中國大陸持續擴充，重慶就是希望成為第四個生產基地，先從淡奶油跟麵糰做起。由於麵糰在大陸需求非常大，南僑預計生產線大概在今年~明年就會滿載，由於1條生產線要花大約半年到1年時間，因此在上海的線很可能明年也需要去規畫，但基於物流分散的考量，可能會考慮在廣州增線；另外，大西部則從重慶針對四川/成都進行開發，重慶的廠已經開始在建、設備的部分應該會在明年，目前看明年可能會在廣州跟重慶增加新的生產線。 (圖片來源：三能法說簡報資料) 德麥(TW.1264) 2022/12/20 開255.00 高255.50 低254.50 收255.50 量13張 SMA5 256.4SMA20 253.9SMA60 250.6成交量 13張MA5 13張MA10 12張06/2712/20

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